Většina běžné populace při prodeji své nemovitosti počítá se skutečností, že smlouva o smlouvě budoucí na nemovitost musí být uzavřena v písemné podobě. Jenže došlo k důležitému rozhodnutí Nejvyššího soudu.
Pojďme si nejprve vysvětlit základní fakta o samotné smlouvě o smlouvě budoucí a poté co znamenalo rozhodnutí Nejvyššího soudu.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní je dohoda, ve které se smluvní strany zavazují, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu na nemovitost. Smlouva o smlouvě budoucí nemusí obsahovat podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy, stačí, když je její obsah vymezen obecným způsobem.
Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 27. 5. 2022 (sp.zn. 33 Cdo 72/2021) potvrdil, že smlouva o budoucím převodu nemovitosti nemusí být písemná, ale k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí postačí ústní forma.
V případě kupní smlouvy vyžaduje občanský zákoník písemnou formu. Povinná písemná forma kupní smlouvy plní 3 základní funkce:
Varovná funkce chrání smluvní strany před ukvapeným nebo lehkovážným rozhodnutím. Při písemné formě každý z účastníků věnuje větší pozornost než při ústní formě.
Důkazní funkce definuje existenci a obsah daného právního jednání, zejména v případě sporu.
Zajišťovací funkce spočívá v tom, že písemná forma chrání smluvní strany tím, že jim poskytuje důkaz o uzavřené dohodě a jejím obsahu.
Též s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu naše realitní kancelář doporučuje uzavírat všechna důležitá ujednání a smlouvy týkající se převodu nemovitosti pouze v písemné formě. Důvodem je ověřitelnost tvrzení jednotlivých stran, kdy ústním uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí kupní může nastat problém v důkazní i zajišťovací funkci, kterou ústní forma postrádá.
Pokud nastane rozpor ve tvrzeních mezi stranou prodávající a kupující ve výši dohodnuté kupní ceny nemovitosti, nastává velký problém v prokazování a spor může vyvrcholit občanským soudním řízením, kde se strana oprávněná může domáhat uzavření kupní smlouvy včetně náhrady způsobené škody.
Aktivní přítomnost realitní kanceláře při sjednávání podmínek budoucího uzavření smlouvy o převodu nemovitosti s ohledem na zákonná omezení daná zákonem o realitním zprostředkování velmi úspěšně brání uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ústní formou, tedy formou při takovýchto zásadních obchodech pro klienty nežádoucí.
Praha, 8.9.2025
Poznámka: Uvedený článek vychází ze zákona a jeho výkladu platného v době vydání článku.