Podpis rezervační smlouvy patří ke zcela zásadnímu dokumentu v rámci jednotlivých kroků při prodeji nemovitosti. Jde o důležitý dokument, který zajišťuje, že vybraný zájemce bude mít po určitou dobu exkluzivní právo na koupi dané nemovitosti.
Prodávající se podpisem rezervační smlouvy zavazuje:
Doporučujeme podepisovat vždy třístrannou rezervační smlouvu zahrnující kupujícího, prodávajícího a RK. Důvodem je právní validita třístranné smlouvy, poněvadž k budoucímu uzavření kupní smlouvy se může zavázat pouze vlastník nemovitosti, nikoliv realitní kancelář.
V případě dvoustranné rezervační smlouvy zahrnující jen realitní kancelář a kupujícího není prodávající stranou smlouvy, takže nemá vůči kupujícímu většinou žádná práva a povinnosti.
Rezervační smlouva by měla kromě základních údajů obsahovat i klíčové parametry kupní smlouvy. Pokud tyto klíčové parametry nebudou specifikovány v rezervační smlouvě, může dojít při dalším kroku prodeje nemovitosti po rozeslání návrhu textu kupní smlouvy ke sporným situacím a stěží řešitelným sporům. V extrémním případě může dojít k výpovědi rezervační smlouvy jednou ze smluvních stran.
Proto rezervační smlouva má zahrnovat tyto základní parametry:
Seriózní realitní kancelář má mít nárok na provizi až ve chvíli, kdy je celá nemovitost přepsána na kupujícího na příslušném katastrálním úřadu. Proto naše realitní kancelář uvádí v rezervační smlouvě splatnost provize po zavkladování předmětné nemovitosti.
V rezervační smlouvě musí být uvedena výše a její splatnost. V případě finančně náročnějších nemovitostí doporučujeme úschovu kauce (neplést s úschovou kupní ceny) u renomované advokátky. Kauce je placena bankovním převodem.
V rezervační smlouvě má být uvedena vybraná forma úschovy kupní ceny, na které se dohodly smluvní strany včetně zmínky, kdo se zavazuje uhradit poplatek za úschovu. GLOBAL MAX REALITY v rámci poskytovaných benefitů hradí bankovní úschovu při prodeji nemovitosti zprostředkované naší realitní kanceláří.
Podrobnosti o možnostech volby úschovy finančních prostředků se dočtete v našem článku Jakou zvolit úschovu při prodeji nemovitosti.
Způsob úhrady kupní ceny specifikuje výši úhrady z vlastních prostředků a výši hypotéky včetně termínů, dokdy budou finanční prostředky poukázány na zvolený typ úschovy.
Způsob čerpání kupní ceny patří ke klíčovým parametrům, které by měla obsahovat rezervační smlouva. Standardně prodávající i RK čerpají finanční prostředky až po zápisu nemovitosti na katastrálním úřadu.
Předání nemovitosti stanovuje termín předání, většinou 10 až 15 dnů od zapsání nemovitosti na katastrálním úřadu včetně požadavku na případné vyklizení nemovitosti. V případě nájemníků doporučujeme uvést jejich dobu trvání nájmu.
Výše uvedený postup jasně definuje, co má obsahovat rezervační smlouva. Pokud postupujete podle výše uvedených kroků, vyhnete se celé řadě nedorozumění i možným sporům. Zároveň již nejdůležitější parametry nutné pro vypracování kupní smlouvy již budou stanoveny v rezervační smlouvě, čímž se eliminují možné třecí plochy při odsouhlasení finálního textu kupní smlouvy, která je nejdůležitějším dokumentem při převodu nemovitostí.
Praha 10.8.2025